Sijoitus ja raha-topi

Offtopic
406

Noniin, arvon keskiluokkais(tune)et internetpyöräilijät.

Pitäs ensimmäinen oma kämppä ostaa, lokaationa Kuopio ja asumismuotona rivari. Massii voi laittaa max. 300 000e, tarkoitus ois ostaa kerralla sellainen että siitä ei oo pakko lähtee sit jos perheenlisäystä tulee. Lähtökohtaisesti siis ois tarkoitus asettua aloilleen 20-30 vuodeksi jos mitään dramaattista ei tapahdu.

Tällä hetkellä olen päässyt järkeilyissäni kahteen mahdolliseen polkuun:

Ensisijainen: Joku rempattu ja terve 70/80-luvun rivarinpätkä omalla tontilla max. 5km keskustasta. Kämppien pohjaratkaisut, säilytystilat ja avaruus viehättää. Kuopiossa suurin osa näistä ei-ihan-keskustassa olevista asuinalueista on rakennettu tuona aikana, joten ysärikämppiä tai tuota vanhempia ei oikeastaan ole tarjolla halutulla sijainnilla. Sijainti on näissä monesti sellainen, että päästäs molemmat näppärästi pyörällä töihin ja ei tarttis autolla ajaa kuin ehkä kerta viikkoon Prismaan. Hinnat pyörii 200 000e molemmin puolin. Tämmösessä rivarissa on mielestäni isohko riski, että hyvinkin pidetty rakennus on purkukuntoinen kun laina on maksettu pois, mutta onpahan taloyhtiöllä edes tontti läheltä keskustaa myytäväksi rakennusliikkeelle jos näin käy. Remppaakin joutuu varmaan tekemään, mut onneks on halpa kämppä. Kun laina ja lyhennyksen kuukausierä on pieniä, niin rahaa voi laittaa pari-kolmesataa kuussa esim. matalan riskin rahastoon ison lainanlyhennyksen sijaan, ja sieltä käsin sais sen rivarin alla olevan tontin lisäksi vielä helposti realisoitavaa omaisuutta.

Toissijainen: Ostaa jonkun uuden tai lähes uuden rivarinpätkän jostain uudelta asuntoalueelta. Tontilla ei niin väliä. Hyvät puolet: rakennus on vielä lainan maksamisen jälkeenkin jonkin arvoinen, ei tarvii remppailla. Huonoina puolina on sijainti (en halua asua kaukana keskustasta jossain Skoda Octavioiden ja padelkenttien varjostamalla harmaan keskiluokan asuinalueella) ja isot lainanlyhennykset, näillä on hintaa monesti kolmensadan tonnin molemmin puolin.

Ysäri/tuutausarikämpät ei kiinnosta, koska niissä yhdistyy mielestäni molempien vaihtoehtojen huonot puolet. Ei varsinaisesti halpoja, mutta remonttia on tiedossa. Enkä oo yhtään vakuuttunut siitä, että niitäkään ois rakennettu kestämään hyvällä ylläpidolla lähemmäs sataa vuotta, eli myyminen hankalaa sit kun niistä joskus parinkymmenen vuoden päästä pitää päästä eroon.

Olin jo menossa tänään juttelemaan yhen naapurin/isännöitsijän kanssa 70-luvun rivarikämpästä, joka ois ollu tosi kiva ja meille sopivalla sijainnilla, mutta vuokratontilla. Sit rupesin kelaamaan että lähes 50 vuotta vanha valesokkelirivari on melko varmasti suunnitellun käyttöikänsä ehtoopuolella, ja ton ikäsiä on ruvettu muuttotappiokunnissa jo jyräämään matalaksi. En näkisi mitenkään mahdottomana, että noita aletaan kohta jyräämään maakuntakeskuksissakin, että rakennusliikkeet saa rakentaa uutta tilalle. Tai ihan siitä syystä, että hyväksi korjaaminen maksaa enemmän kuin talon arvo tai uuden rakentaminen. Peruin tapaamisen ja speksasin itelleni noi kaks yllä esiteltyä suunnitelmaa.

Sen kanssa kyllä pystyn elämään, että asunto on huonohko sijoitus, ja takkiin saattaa lopulta tulla. Se mahis, että maksetaan pankille lainaa 25 vuotta ja sen jälkeen siitä ei jää kuin tuulen huuhtoma perse, on kuitenkin riski jota en halua ainakaan tietoisesti ottaa.

Oonko ihan hakoteillä?

407
408

Sijoitus se on vähän kehnokin sijoitus, ja sitä vuokralla asuminen ei ole. Enkä silleen edes kaipaa vuokra-asumisen joustavuutta ja huolettomuutta.

409

Kokemusasiantuntijana paskasta asuntokaupasta: suosittelen unohtamaan riskirakenteet, käymään etenkin pientaloasuntoa hankkiessa näytössä kuntotarkastajan kanssa (maksaa n. tonnin) ja selvittää myös mitä pintojen alle on jätetty sekä mahdolliset asbestit jos meinaa remontoida.
Sijoitusmielessä varmin olis varmaan putki- ja julkisivuremontoitu kivikerrostalo osake keskeltä taloa tai joku muutaman vuoden vanha jossa rakennusvirheet on jo havaittu.
Kiinteistönvälittäjien puheita ei kannata uskoa tai ainakaan niihin luottaa.

4 Likes
410

Niin. Linkkasin ton jutun sen takia, että sen mukaan myös suomalaisille olis mahdollista erottaa sijoittaminen ja asumisratkaisut toisistaan. Sivistysmaissahan näin on toimittu jo pitkään.

411

Omistusasunnon voi nähdä voittohakuisen sijoittamisen sijaan menojen pienentämisenä: vastike ja korot on vastaavan kämpän vuokraan verrattuna yleensä tosi huomattavasti pienempi menoerä ja lyhennyksiin laitetut rahat on melko turvassa.

Jos 10 vuoden jälkeen saa myytyä kämpän edes samaan hintaan kuin mitä itse maksoi, kuittaa lainan pois ja kattoo tilin saldoa, niin aika herkästi se tuppaa olemaan pulleampi verrattuna siihen, mitä omaisuutta olisi saanu kerrytettyä vuokralla asuessa.

Tilanne voi muuttua, jos osaa hyödyntää sen että asuntovelallisena lyhennykset pitää maksaa, vaikka sen rahan olettaa vielä joskus saavansa takaisin. Vuokralla asuessa voi laittaa isomman siivun sijoituksiin, ja jos siinä on taitava ja onnekas, voi päästä omistusasujaa edelle.

Ymmärtääkseni huomattavan varakkailla ihmisillä vuokralla asumiseen liittyy just tällanen ajatus, että omaisuus on vapaammin käytettävissä sijoittamiseen eikä ole seinissä kiinni. Sanonnan ”raha tulee rahan luokse” mukaisesti varakkaan henkilön on helpompi laittaa rahansa tuottamaan.

1 Like
412

Tämäkin on yksi syy, miksi omistusasuminen kiinnostaa. Etenkin kun se selkein vuokra-asumisen etu, eli joustavuus ei nappaa. Toki huolettomuus kiinnostaa mutta koen, että siitä voi pitää huolen sillä ettei osta mitään pommia ja remontoi/korjaa ajallaan, eli vuokra-asuminen ei ole ainut tapa asua huolettomasti. En ole myöskään huomattavan varakas tai taitava sijoittamaan.

Mainittakoon vielä että minä en ole asunnolleni haluamassa sen kummempaa voittoa, sekin ois merkittävä määrä omaisuutta kerättynä jos asunnon arvo ei putois alle puoleen ostohinnasta laina-ajan päätyttyä. Kunhan sillä asumisella sais ees vähän jotain omaisuutta kerättyä, niin hyvä. Vuokralla sitä ei kerry penniäkään, eikä myöskään sillä että lainan maksettuaan omistaa arvottoman rakennuksen vuokratontilla.

E: En tiiä miten rationaalista on ajatella sitä riskiä, että hyväkin 70-luvun rivari muuttuu 25v päästä arvottomaksi, mutta mulla on kyllä jotenkin semmonen kutina että monikaan niistä taloista ei satavuotispäiväänsä nää, edes maakuntakeskuksissa. Jos ne ei oo purkukunnossa 25v päästä niin ainakin saatanan hankalia myydä.

413

Taidat asua jossain kasvukeskuksessa?

414

Lisäksi tuohon laskelmaan pitää lisätä mahdolliset kosteusvauriot/kattorempat/putkirempat/salaojitukset yms, mitkä eivät vuokralaista kosketa paitsi että pitää muuttaa pois jos kämppä lahoaa alta.

Toki asuisin vuokrakämppää mielummin omassa.

415

Jos sitä asuntoa ajattelee sijoituksena, jonka jossain kohtaa tulee realisoimaan, kannattais ehkä miettiä mikä se realisoinnin aikaväli on ja sit koittaa vähän arvioida miten väestön ikärakenne ja tulorakenne tulee kehittymään sillä alueella, missä se asunto sijaitsee, sinä aikana kun sitä asuntolainaa lyhentää.

416

Taloudellisen hyödyn lisäksi kannattaa tosissaan pohtia muitakin hyötyjä. Vaikka uskonkin saavani Espoossa talosta enemmän kuin siihen olen laittanut niin pidän suurimpana elämiseen vaikuttavana sijoituksena asunnon sijaintia. Alakoulu, päiväkoti ja kirjasto kävelymatkan päässä, bussit kulkee kilsan päästä, hiihtoladut, gravel-reitit ja juoksupolut ilman siirtymiä jne… Pientaloalue kuitenkin joten löytyy naapuriapua ja lapsille kavereita.

417

Vaikka isolle osalle suomalaisia omistusasunto onkin ihan ymmärrettävästi elämän suurin sijoitus, niin yrittäisin ajatella omaa asuntoa ja sijoitusta erikseen. Oletko ajatellut sellaista best of both worlds -ratkaisua, että oman asumismukavuuden (ja mahdollisten tulevaisuuden tarpeiden ja joustavuuden) maksimoimiseksi asuisit itse vuokralla, ja hankkisit toisen asunnon ihan puhtaasti sijoitusinstrumentiksi.

Kuopio on kuitenkin käsittääkseni yksi itäisen Suomen harvoja kasvukeskuksia ja yliopistokaupunki, joten esim. uudehkon kerrostalokaksion kanssa ei kauheesti tarvitsisi stressata vuokralaisten löytämistä, hintojen laskua tai myytävyyttä.

2 Likes
418

Tässä varsin hyvät neuvot tiiviissä paketissa. Valitettavasti omaa kokemusasiantuntijuutta aiheesta löytyy myös. Sen jälkeen muutinkin 70-luvun rivarista 100 vuotta vanhaan kivitaloon. Ainoastaan kiinteistövälittäjistä osin eri mieltä, niitä hyviä ja rehellisiäkin löytyy, jotka eivät halua olla välittämässä kenellekään homeloukkuja.

vvaltsulta myös hyvää ja harvinaisen hyvin riskit tunnistavaa pohdintaa aiheesta. 25 vuoden eliniän ennuste 70-luvun rivarille tuntuu suurelta, sen verran niitä jyrätään pääkaupunkiseudullakin. Ja mahdollisen arvonmenetyksen lisäksi tulee huomioida kaikki se skeida ja vaiva, jota mahdollisesti käsiin mätänevän talon ylläpito aiheuttaa. Ja eroon pääseminen ei ole helppoa. JA ennenkaikkea - mahdolliset terveysriskit, jos siellä rakenteissa muhii jotain ei-toivottua. Kuten tmar totesi - jos tällaisiin kauppoihin aikoo, niin perinpohjainen kuntotarkastus kannattaa tehdä, pintapuolinen nuuskiminen ei pal auta.

2 Likes
419

Eipä oikein lisättävää. Kiinteistötouhuissa olen nähnyt niin monenlaista viritystä, että varsinkin nopeasti kyhätyt 70-luvun tuotokset tutkisin hyvinkin tarkkaan.

Omissa kiikareissa on ollut juurikin tuon ajanjakson tuotoksia, ja niissä on omat hyvät puolensa, mutta riskit on myös kovia. Taloyhtiön pitää olla ehdottomasti kunnossa, huoltovelkaa ei saa olla ja jos kiinteistössä on osakkaiden kohdalle joitain “omia vastuita”, jotka sitten taloyhtiön edustaja hyväksyy, niin olisin äärimmäisen varovainen. Lisätään vielä kaveriksi valtavat alkuaikojen sähkölämmitysjärjestelmät ja esim. edelleen käytössä oleva uima-allas… Etsintöjä toistaiseksi jatketaan.

420

Ei mulla uskoakseni ole rahaa tollaiseen. Vuokralla pitäis maksaa isompia asumiskuluja kuin omistusasujana, ja sijoitusasunnon hankkimiseen ei saa puoli-ilmaista lainaa olemattomalla omarahoitusosuudella. Eikä mulla oo ees mitään erityistä mielenkiintoa asuntosijoittamiseen, ois vaan kiva hyödyntää valtion tarjoamat omistusasujan ja ensiasunnon ostajan edut (halpa laina, verovähennykset) ja toisekseen kerätä asumismenoillaan edes vähän omaisuutta, kun se kerran on mahdollista. Muistutetaan nyt vielä, että en missään nimessä tavoittele ensisijaisesti voittoa, vaan sitä että asumisen aiheuttamasta pakollisesta kuukausittaisesta kuluerästä edes osa jäisi omaksi omaisuudeksi.

Voishan sitä tehä niinkin että pysyis vuokralla ja alottais kuukausisäästämisen rahastoihin ja osakkeisiin asuntolainan käsirahan kokoisella aloituspääomalla siinä toivossa, että 25 vuodessa siinä jäis enemmän viivan alle kuin asuntokaupoissa, mutta ei tunnu kyllä yhtään mun ratkaisulta kun osakemarkkinat ei hirveesti kiinnosta enkä niistä kauheasti ymmärrä. Matalan riskin sijoituksiin voi tyhmätkin laittaa rahojaan ja olettaa että niissä ei tule ainakaan ihan saatanasti takkiin, mutta kunnollista tuottoa halutessaan pitäis ymmärtää sijoittamisesta ja hoitaa salkkuaan aktiivisesti (ei osaamista/kiinnostusta), ja siltikin voi tulla tuntuvasti kuokkaan.

421

Ei ne sijoitusasuntolainat niin kalliita ole, etteikö tollanen kassavirtaneutraali sijoituskämppä + ite vuokralla asuminen olis mitenkään mahdoton yhtälö, mutta ehkä se on vaan helpompi mieltää itselleen se ensimmäinen omistettava asunto omana kotina.

Ite oon rakennusalalla töissä ja oon myös nähnyt sukulaispiirissä tällasen 70 luvun rivari riskirakenteilla → realisoitui kengitys/vastaavaksi operaatioksi ja kämpän sisusta rakennettiin käytännössä kokonaan uusiksi. En ikipäivänä ostais tuon ikäistä kämppää, enkä ostanutkaan vaan ostin -99 valmistuneen kämpän. Toki omassa tapauksessa kyse oli omakotitalosta, mutta you get the point. Jos ostat jonkun kengitetyn jne peruskorjatun alkujaan valesokkelikämpän, niin sellaset sitten maksaa jo aika hyvän rahan ja jotenkin mua ei kiinnostais tollanen valesokkelitalo vaikka olisikin kengitetty ja korjattu jne.

En oo tutustunut rivaritarjontaan niinkään paljoa, että minkälaisia rakenneratkaisuja niissä tyypillisesti on, mutta varmaan aika samaa linjaa mitä omakotitaloissakin samalta aikakaudelta. Toki pintaremppatarvetta jossain vuosituhannen vaihteen kämpässä alkaa olemaan iän puolesta, ja jotkut kylppärit alkaa olemaan remppakunnossa, mutta toisaalta yleisen rakentamisen laadun osalta ne on melkeinpä parhaita kämppiä ja ihan tuoreissa asunnoissa noita ongelmia alkaa tulemaan sitten taas yleisestä paskasta laadusta johtuen, vaikkei se miksikään homepommiksi realisoituisikaan. Loppupeleissä saat varmaan aika turvallisen sataman rahoillesi, jos ostat kämpän isommasta kaupungista ja jos se pientalona ei ole tasakattoinen tai valesokkelikämppä. Hankintamahdollisuudet sitten riippuvat tarjonnasta ja budjetista.

422

Tähän täytyy rakennuttajana sanoa, että niitä jyrätään NIMENOMAAN pääkaupunkiseudulla, koska ovat useimmiten hyvällä sijainnilla, missä tontilla on arvoa.
Ei tarvitse olla isokaan remontti tiedossa, kun voikin olla osakkaille kannattavampaa hakea kaavamuutoksella rakennusoikeuden lisäystä, myydä tontti ja rakennusoikeus pois ja ostaa parempikuntoiset kämpät toisaalta.
Tai uusi kämppä siitä uudesta isommasta yhtiöstä niillä myyntirahoilla.

Vähemmän kasvavilla ja halvemmilla alueilla tontin ja rakennusoikeuden myynti ei samalla tavalla kannata ja siellä ryhdytään herkemmin korjaamaan vanhaa.

2 Likes
423

Joko sitä ostaa pienemmällä pääomalla (ja monesti paremmalla sijainnilla olevan) vanhan ja ymmärtää että ylläpitoon ja remontteihin menee rahaa - tai sit ostaa isommalla pääomalla uuden ja maksaa hankintahinnassa “turvaa” remonteilta lähitulevaisuuden osalta. Tosin tän päivän uuden rakennuslaatu ei aina kovin hyvää turvaa tarjoa

425

Sijoitin Fortumin osingot Ukrainalaisten tueksi.

1 Like
426

Tulin vain kurkkaamaan